C.M. 08/01/1999 n. 13/T

CIRCOLARE MINISTERO DELLE FINANZE 8 gennaio 1999 n. 13/ T Dipartimento del Territorio

Istruzioni tecniche per la definizione delle zone censuarie e delle microzone. Legge 23 dicembre 1996 n. 662.

Come è noto, il regolamento in oggetto prevede un completo processo revisionale, mirato a razionalizzare il sistema tecnico-estimale catastale, principalmente attraverso i seguenti nuovi strumenti:

-articolazione del territorio comunale in microzone;

-determinazione delle rendite con procedura automatica e criteri che fanno ricorso a specifici parametri valutativi del fattore posizionale (area) e del fat- tore edilizio (costruzione);

-adozione dell'unità di misura "metro quadrato" di superficie come parametro di consistenza delle unità immobiliari a destinazione ordinaria;

-adozione di un nuovo quadro di qualificazione generale delle unità immobiliari;

-partecipazione dei comuni alle operazioni revisionali. In relazione alle rilevanti innovazioni portate dal regolamento in esame ed alla pluralità dei soggetti coinvolti sia in qualità di attori che di destinatari, questa Direzione, nei mesi scorsi - oltre ai numerosi incontri sviluppati con i vertici direttivi ed operativi periferici del Dipartimento - ha dato un forte impulso alle attività di informazione, attraverso convegni, giornate di studio e seminari cui hanno partecipato gli enti istituzionalmente coinvolti, quali comuni, province, e comunità montane, nonché rappresentanze delle categorie professionali e associazioni di categorie, che tutelano la proprietà immobiliare. In particolare questa Direzione, in collaborazione con la Scuola Centrale Tributaria e con l'Associazione nazionale dei comuni d'Italia, ha organizzato numerosi corsi rivolti a tecnici e amministratori degli enti locali, e a tecnici liberi professionisti. Parimenti, sono stati organizzati corsi ai quali sono intervenuti funzionari di tutti gli uffici periferici, nell'ambito dei quali è stato ampiamente illustrato l'intero processo revisionale ed in particolare la prima fase operativa relativa al- la revisione delle zone censuarie e alla formazione delle microzone. In occasione dei suddetti corsi, oltre a specifico materiale didattico e a prodotti di ausilio alle attività suddette, sono state fornite indicazioni metodologiche circa le operazioni sopra precisate e soprattutto è stata impressa una forte accelerazione alle attività informativa e collaborativa con gli enti locali. All'attualità queste attività propedeutiche, che hanno interessato tutti i comuni, possono ritenersi in larga misura concluse. Parallelamente, sul piano operativo, sono state condotte importanti sperimentazioni da parte degli uffici periferici e degli enti locali, in modo autonomo ovvero in stretta collaborazione, che hanno portato alla realizzazione di studi esecutivi della microzonizzazione sia in centri modesti che in rilevanti aree metropolitane, quali, ad esempio, Milano, Napoli, Torino e Venezia. In relazione alle risultanze delle sperimentazioni condotte, agli studi specificamente effettuati, alle osservazioni pervenute ed ai pareri acquisiti, nell'allegata istruzione tecnica sono stati raccolti in modo organico gli indirizzi interpretativi ed operativi, già in larga misura anticipati nelle sedi sopra richiamate, e le ulteriori modalità applicative utili per coordinare e condurre in modo uniforme su tutto il territorio nazionale le operazioni di revisione delle zone censuarie e di formazione delle microzone comunali. Codeste Direzioni avranno cura di inoltrare tempestivamente la presente circolare agli uffici periferici ricadenti nelle circoscrizioni territoriali di competenza anche al fine di pubblicizzarla presso le amministrazioni locali interessate

-fornendo nel contempo assicurazione di adempimento alla scrivente. Si precisa infine che l'allegata istruzione sarà disponibile anche sul sito internet del Ministero delle finanze all'indirizzo www.finanze.it. ISTRUZIONE TECNICA PER LA DEFINIZIONE DELLE ZONE CENSUARIE E DELLE MICROZONE Decreto del Presidente della Repubblica, 23/03/1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in attuazione dell'art. 3, commi 154 e 155, della legge 23/12/1996 n. 662. 1 - Finalita' e motivazioni del processo di rinnovamento del catasto dei fabbricati alla luce delle revisioni dettate dall'art. 3, commi 154 e 155, della . 0Hlegge 23 dicembre 1996 n. 662,come disciplinate dal regolamento approvato con . 1HD.P.R. 23 marzo 1998 n.138. Con la pubblicazione nella G.U. del 12 maggio 1998 del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, è stato fornito all'amministrazione catastale ed ai comuni lo strumento regolamentare di riferimento per la concreta attuazione del processo revisionale del sistema tecnico estimativo del catasto dei fab- bricati, previsto dall'articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996 n.662. La portata del processo, per i contenuti sostanziali degli interventi previsti e perchè lo stesso riguarda la totalità degli elementi dell'inventario catastale, è tale da potere essere paragonata solo alle attività di impianto per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano. Di fatto si tratta di una profonda rivisitazione dei criteri di inventariazione e di classamento del patrimonio immobiliare, fondata su parametri posizionali ed edilizi opportunamente ponderati e rappresentativi rispettivamente dell'apprezzamento di mercato della qualità urbana ed ambientale dei luoghi ove l'immobile è ubicato, e della qualità edilizia del fabbricato e della singola unità immobiliare. In particolare le nuove disposizioni prevedono le modalità di:

a) revisione delle zone censuarie

b) articolazione del territorio comunale in microzone

c) determinazione della superficie per tutte le unità immobiliari a destina zione ordinaria sulla base del parametro "metro quadrato"

d) revisione dei quadri di qualificazione e classificazione

e) revisione delle tariffe d'estimo

f) revisione dei criteri di classamento

g) revisione del classamento delle unità immobiliari urbane

h) determinazione della rendita catastale per tutte le categorie, ivi com prese quelle appartenenti ai gruppi speciali. Inoltre, sono state ridefinite le competenze. Di fatto, unitamente agli uffici del Dipartimento del territorio, interessati da attività specifiche e di coordinamento, sono chiamate, per la prima volta, a svolgere un ruolo attivo ed incisivo anche le amministrazioni comunali. Di contro le funzioni di garanzia e di perequazione (nonchè arbitrali per le controversie in tema di formazione delle microzone) saranno garantite, come nel passato, dalle commissioni censuarie provinciali e dalla commissione censuaria centrale, le quali, per l'occasione, sono state ridefinite nella loro composizione, con la previsione partecipativa in particolare di qualificate rappresentanze, designate - oltre che dall'amministrazione catastale anche dai comuni, dalle province, dalle regioni, nonchè dalle categorie professionali maggiormente interessate all'aggiornamento del catasto dei terreni e dei fabbricati. Le finalità specifiche del processo revisionale sono chiaramente da individuare nella volontà del legislatore di assicurare al sistema impositivo immobiliare idonei livelli di equità e perequazione, da un lato, attraverso un rinnovamento profondo della struttura del sistema catastale, dall'altro, attraverso una rilettura di tutto il patrimonio immobiliare del Paese, nonchè l'introduzione di meccanismi che garantiscano nel tempo la puntuale registrazione delle dinamiche territoriali e del mercato immobiliare, e quindi un tempestivo aggiornamento del sistema medesimo. I requisiti posti alla base del processo rinnovativo sono la uniformità, la oggettività e, come già rappresentato, la trasparenza del sistema; le risultanze estimali del processo devono infatti risultare comprensibili e verificabili dal cittadino-utente. Questi obiettivi vengono perseguiti attraverso una metodologia di classamento, definita parametrica - in quanto fondata su parametri e coefficienti, rappresentativi dell'apprezzamento di mercato dei caratteri posizionali ed edilizi degli immobili - ed una gestione informatizzata del sistema. I suddetti caratteri permettono di garantire al sistema medesimo, come già sopra evidenziato, anche l'indispensabile requisito di dinamicità, e quindi di seguire nel tempo le dinamiche territoriali e del mercato immobiliare con la richiesta di tempestività. Le finalità generali delle revisioni in esame, tenuto conto dei paralleli processi rinnovatori avviati dal Dipartimento del territorio, sono da individuare soprattutto:

-nella maggiore certezza dei diritti reali sugli immobili (perseguita anche e soprattutto con l'integrazione degli archivi catastali con quelli delle conservatorie dei rr.ii.);

- nella realizzazione di un più efficace strumento di supporto alla conoscenza, gestione e pianificazione del territorio e dell'ambiente (perseguibile attraverso il miglioramento della qualità interna del sistema catastale, ma anche mediante la correlazione e l'interoperabilità con i sistemi comunali e di altri enti che gestiscono dati territoriali). Da tale constatazione discende la forte necessità di potenziare un efficace sistema di controllo alla cui base non può che esservi un rapido aggiornamento degli atti catastali, sia riguardo ai soggetti che agli oggetti ivi iscritti. Circa le motivazioni alla base del processo, appare opportuno sinteticamente ricordare come queste trovano fondamento:

-nella obsolescenza dell'attuale normativa e nella mancata attivazione di idonee revisioni dall'epoca di formazione ad oggi. Il sistema del catasto edilizio urbano, così come normativamente e tec- nicamente progettato negli anni '40, riflette la sostanziale staticità del territorio alla suddetta epoca, un territorio cioè ben lontano dalle dina miche che hanno caratterizzato i sistemi urbani nei decenni successivi. I presidi previsti dall'ordinamento per l'aggiornamento del sistema le revisioni generali e parziali - si sono rivelati nel tempo inagibili o comunque inefficaci, a ragione di quanto sopra richiamato, ma anche per motivi diversi. Di fatto, successivamente alla formazione del catasto urbano e fino al 1992, nessuna revisione è stata mai attivata, a causa soprattutto della forbice esistente tra la scarsa attenzione politica e sociale al problema, e le ingenti risorse umane, finanziarie e temporali che un progetto di revisione avrebbe richiesto. La mancata attivazione di queste operazioni non ha consentito al sistema catastale di recepire le radicali trasformazioni territoriali verificatesi negli ultimi cinquanta anni. Segnatamente non sono state registrate le radicali modifiche del tessuto dei centri urbani, ascrivibili sia a fenomeni di urbanesimo che di terziarizzazione dei centri storici, nonchè quelle relative ai caratteri tipologici, costruttivi e funzionali degli oggetti immobiliari. Conseguentemente, zone della città, periferiche o degradate al momento della formazione del catasto, allo stato attuale possono essere definite semicentrali, in qualche caso centrali, e comunque di pregio, senza che siano state operate come già rilevato - le dovute revisioni del classamento delle unità immobiliari in esse ubicate. Inoltre, non sono certamente da trascurare i fenomeni di degrado, per obsolescenza e vetustà degli immobili già censiti, non recepiti dal sistema per l'assenza dei suddetti interventi di rinnovamento e perequativi. C'è da osservare peraltro come gli strumenti tradizionali di aggiornamento, ed i conseguenti lunghi tempi per il completamento delle operazioni, non avrebbero comunque garantito al sistema il pregiudiziale requisito della dinamicità nella registrazione delle modifiche territoriali e del mercato immobiliare. All'attualità, invece, grazie alle intervenute innovazioni tecnologiche, che consentono di supportare e sviluppare complesse operazioni riguardanti milioni di dati, l'obiettivo revisionale appare perseguibile con l'impiego di risorse integrative ragionevolmente limitate e compatibili con il bilancio del Paese. E’ da sottolineare pure come recentemente sono state introdotte nel l'ordinamento catastale notevoli innovazioni, che hanno inciso in modo strutturale sulla dinamica dell'aggiornamento degli archivi ed in partico lare sul classamento delle unità immobiliari urbane (in una certa misura anticipando, nell'ordinario operare, criteri posti oggi a base del proces so revisionale in esame), tali da precludere nel futuro la formazione di arretrato. Al riguardo non meno rilevante appare anche la contestuale attribuzio ne di competenze sempre più ampie alle categorie professionali - notai, ingegneri, architetti, agronomi, geometri, periti edili e agrari - che ga rantiscono in rilevante misura l'alimentazione del sistema, attraverso la rilevazione e la registrazione delle dinamiche immobiliari;